Ожидаете снижения цен на «вторичку»? Напрасно

В конце 2024 года ряд экспертов предполагал постепенное снижение цен на недвижимость. Другие аналитики были осторожнее и считали, что цены останутся на прежнем уровне и даже слегка подрастут, а на вторичном рынке динамика будет околонулевой.

Статистика начала года показывает, что правы оказались вторые. В декабре 2024 года в ряде крупных городов было отмечено незначительное снижение цен, но уже к февралю этот тренд замедлился. По итогам февраля динамика оказалась отрицательной только в трёх городах из 50, но и там падение цены было в пределах 0,3%–0,7%.

Почему не оправдался прогноз на снижение цен?

Исследователи рынка принимали в расчёт такой фактор, как отмена ипотеки с господдержкой. Доля ипотечных сделок по этой программе ранее достигала 70%.

Действительно, в январе 2025 года количество сделок с участием ипотеки ощутимо сократилось. Согласно данным, которые приводит Frank RG, число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 55% год к году.

Однако, заметного снижения цен не произошло. Во-первых, у застройщиков хватает резервов, чтобы не демпинговать. Во-вторых, много сделок совершается за наличные средства. На вторичном рынке количество таких сделок достигает 90%, хотя ещё в сентябре 2024 года их было около 50%.В-третьих, большая часть строящегося жилья уже раскуплена.

Вторичный рынок всегда следует за первичным. Если цены на квартиры в новостройках не снижаются, то владельцам недвижимости на вторичном рынке тоже нет резона продавать дешевле.

Многие собственники «вторички» переориентировались на сдачу квартир в аренду — тем более что за прошлый год цены на этом рынке в ряде регионов выросли на 30%. Подорожание аренды, в свою очередь, вызвано тем, что люди не могут позволить себе ипотеку под высокий процент, и снимают жильё вместо того, чтобы покупать.

Что определяет цену на вторичное жильё?

Стоимость недвижимости на вторичном рынке обычно ниже, но это правило действует не всегда. Многое зависит от таких факторов, как престижность района и наличие готовой инфраструктуры, такой как детские сады и школы.

Стоимость объекта определяется его характеристиками: такими, как площадь, количество комнат, расположение, наличие лифта и так далее.

Но есть и другие составляющие, которые влияют на цену. К ним относятся:

• уровень инфляции;
• наличие аналогичных предложений на рынке;
• доступность кредитов;
• цены на аренду жилья.

Если сдача в аренду приносит высокий доход, то владельцы недвижимости предпочтут сдавать, а не продавать, что снизит число предложений и приведёт к росту цен.

У «вторички» есть свои преимущества: больше предложений, возможность выбора локации, транспортная доступность, заселение сразу после сделки.

Но есть и недостатки: льготная ипотека, как правило, не распространяется на вторичное жильё. А юридическая сторона сделок со «вторичками» сопряжена с рисками. И это тоже учитывается при формировании цены.

Снизятся ли цены на «вторичку» в 2025 году?

В 2024 году отрицательная динамика цен на вторичном рынке отмечалась лишь в нескольких регионах. Лидером, в частности, стал Ханты-Мансийский АО: минус 7,7%.

В текущих реалиях говорить о снижении цен не приходится. Можно рассчитывать лишь на уступки от владельцев, которым нужно срочно продать недвижимость.

Интерес к новостройкам не падает: статистика показывает, что россияне готовы брать кредиты даже по высоким ставкам. Это означает, что первичный рынок будет тянуть за собой вторичный.

Помимо всего прочего, предложения ликвидного, качественного жилья на вторичном рынке ограничены, что тоже не способствует снижению цен.